“中介说，继承的房子要出售，就得按出售全额的20%缴税，这到底是真的假的？”
老家的王叔发来信息，自己刚刚继承了老爹的一套房子，而名下本身就有房，老人的房子空着还得交物业费，与其如此，还不如早点变现。
结果去到中介那一问才得知，继承老人的房子要出售，就得涉及到20%的个税，这是真是假？下面我们就来看看法律是怎么规定的。
01.卖出继承房要交税？
没错！首先很肯定地告诉大家，如果继承所得房产再出售，需要几近“全额”缴纳20%个税。
这个说法是有政策依据的，按照老政策，卖出继承、赠与的房子，都会涉及20%的个税，而且以前几乎是全额的20%。
根据2006年发布的《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》中的规定：
受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。
在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。
这里面有两个重点：
第一，出售继承所得房产需要缴纳20%个人所得税，计税基数是（出售收入-继承过程中发生的税费）。
因为继承本身一般不交税，可能只有少量公证费、工本费，所以按过去的政策，卖出继承房缴税就相当于总价的20%。
第二，“不得核定征收”。这个核定征收的税率，一般是1%固定税率（同房产买卖）。
什么意思呢？普通二手房买卖，个税可以按总价的1%左右简易计算；但继承得来的房子再卖，就必须老老实实按20%计算。
而且按照旧政策，只有符合满五唯一的条件，出售继承房时，才不会涉及20%个税。
所谓的满五唯一，主要指的是继承人所出售的继承所得房产，如果对其而言是“满五”（此房从被继承人（例如父母）获取这套房产之日起起算，已经满五年）、“唯一”（以家庭为单位，名下无房）的，则不需要缴纳个税。
政策依据，在《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)规定：
对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
该政策被称为“满五唯一”。
02.现在的政策有什么变化？
新政策下，出售继承所得房产的个税，按照差额征收，但同样必须符合满五唯一才能免这20%的个税。
根据2009年，财政部、国家税务总局《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》〔2009〕78号文中已经明确规定，上述政策废止，按照以下方式计征个税：
受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。
其中有个关键的变化：
“减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本”。这是新增扣除项，即征收个税的基数，由“全额征收”变为“差额征收”。
也就是说，现在计算个税时，可以减去当初父母买房的实际成本。
比如，当初老人买房100万，现在继承以后的出售价是200万，20%的个税就＝200万-100万＝20万税费。
当然，“满五唯一”这个免税条件依然存在。如果不符合“满五唯一”，仍然要交税，只是现在按差额计算，而不是总价。
03.新规下常遇到的几个实际问题
①父母当年买房很便宜，现在房价涨了很多，差额还是很大，怎么办？
没办法！除非你把这套房子变成“满五唯一”，这样卖出就可以免税。
比方以前老人买来的房子五六万，但现在市价已经涨到了100万，那么这个差额其实跟全额征收没啥区别，这种情况可以想办法让房子符合满五唯一，比如将房子赠与没有房子的子女再进行出售。
②如果办理时，对方还说“就得按全额的20%交”，怎么办？
你可以提醒他，政策早在2009年就调整了，现在应该按差额的20%计算。如果对方不清楚，可以出示相关文件依据。
③“这是遗产税吗”。
不是，目前我国并没有颁布关于遗产税的法规政策。按现行的规定，继承房产本身一般没有税，只是在继承后再次出售时，可能会产生个人所得税，这和遗产税是两回事。
总结：毫不夸张的说，但凡有房子，将来必然要面临继承问题，所以对于继承房子，卖房前多做功课，必要时咨询专业律师或税务人员，可以避免多交冤枉钱，也减少后续麻烦。
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